Vorgesehener Mieter für das Seniorenprojekt über Annahme seiner Kündigung im StadtparlamentSozioVita: Ausstieg besser als Unterfinanzierung bei Luwia
ROMROD (jal). Die Romröder Stadtverordneten haben entschieden, die Mietvertragskündigung für das Luwia-Projekt durch SoziVita zu akzeptieren. Dabei war von einem „gestörten Vertrauensverhältnis“ die Rede gewesen. Auf Anfrage von OL äußert sich nun SozioVita-Chefin Katja Diehl zu der Sitzung – und teilt dabei einen Wunsch für das „schöne Haus“ in Romrod mit.
Christiane Schlitt von der CDU war es, die bei bei der Stadtverordnetenversammlung folgende Worte sprach: „Für mich erweckt es den Eindruck, als wolle SozioVita das Projekt nicht weiter betreiben. Deshalb plädiert die CDU/FWG-Fraktion dafür, die Kündigung zu akzeptieren, damit noch Zeit ist, einen neuen Betreiber zu suchen. Wie soll man vertrauensvoll auf 30 Jahre zusammenarbeiten, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist. An Nachverhandlungen sehe ich keinen Bedarf.“ (Eine PDF mit den aktuellen Fakten und häufigen Fragen zum Projekt aus Sicht der Stadt Romrod finden Sie hier.)
Von Oberhessen-live kontaktiert, wie sie den Ausgang und die auf der Sitzung gefallenen Aussagen kommentiere, antworte Diehl: „Richtig ist, dass eine Zusammenarbeit in den letzten Wochen sich nicht mehr als einfach erwiesen hat. Wir aber bis zum Schluss versucht haben, mit der Stadt einen Kompromiss zu finden, der nun leider gescheitert ist. Für SozioVita ist ein Ausstieg jedoch jetzt besser, als sich auf Vertragsbedingungen einzulassen, die in letzter Konsequenz zur Unterfinanzierung geführt hätten. (Die mietvertraglichen Forderung waren von unserer Seite nicht überzogen und dienten dazu für die zukünftigen Bewohner das Haus mit vertretbaren Kosten betreiben zu können.)“
Diehl, die gleichzeitig Chefin von Kompass Leben ist, schrieb weiter: „Auch wenn wir jetzt aus dem Projekt raus sind, wünschen wir uns, dass es einen zukünftigen Betreiber geben wird, dem es gelingt, dass doch schöne Haus im Sinne und zum Wohle der älteren Menschen gut und wirtschaftlich zu betreiben.“
12 Anfragen für Plätze bislang
Das Projekt, das im Frühjahr mit 54 Plätzen eröffnen sollte, war bereits beworben. Gefragt, wieviele Buchungen bereits vorgelegen hätten, antwortete Diehl OL: „Für die Einrichtung hatten wir zum aktuellen Stand zwölf Anfragen, wobei wir noch nicht sagen können, ob die zwölf Personen dann auch tatsächlich eingezogen wären, da das ja auch stark davon abhängt, wann die Einrichtung in Betrieb geht. Manche Aufnahmen sind dringender und die Menschen können dann nicht ewig warten und vertröstet werden.“ Man werde die jetzigen Interessenten bitten, sich an die Stadt Romrod zu wenden.
Was das Personal angeht, so habe man bislang für das Projekt lediglich den Einrichtungsleiter Sascha Diederich extra eingestellt. „Wir hätten dann mit weiteren Einstellungen begonnen, wenn wir einen fixen, verlässlichen Übergabezeitpunkt genannt bekommen hätten. Bewerbungen lagen uns schon vor“, schrieb Diehl weiter, und ergänzte: „Herrn Diederich werden wir bei Kompass Leben gut einsetzen können.“ Die SozioVita gGmbH war 2015 von Kompass Leben, der damals noch Behindertenhilfe Vogelsbergkreis hieß, als reine Tochter extra für das Luwia-Projekt gegründet worden.
Wie es mit der gemeinnützigen Gesellschaft weitergehe, müsse in den nächsten Wochen entschieden werden. Die Ereignisse seien zu frisch, um aktuell sagen zu können, ob SozioVita aufgelöst werde. Ein vergleichbares Projekt wie Luwia habe man aktuell nicht.
Linktipp: Hier geht es zur Sonderseite von OL zum Thema „Luwia“.
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Zitat: „Hier bestand offensichtlich seitens der Stadt Romrod die Vorstellung, über vier Millionen Euro Baukosten plus Zinsen innerhalb von 30 Jahren vollständig zu refinanzieren“
Und wo genau liegt das Problem? Jede andere soziale oder medizinische Einrichtung kalkuliert das so oder so ähnlich, ein völlig normaler Vorgang. Die Mietkosten im Pflegesatz bei geförderten Einrichtungen werden vom Regierungspräsidium geprüft und prospektiv festgesetzt, die zu zahlende Miete also darüber refinanziert. Baukosten in Höhe von 80.000-100.000 Euro pro Platz(und wir reden hier nur von den 54 Plätzen im stationären Bereich, ohne Begegnungsstätte und ohne Tagespflege)sind in dem Bereich, je nach Ausstattung, durchaus üblich und das ohne Förderung. Die Refinanzierung aller anderen Einrichtungen läuft genau so wie in Romrod, wobei in Romrod dem Regierungspräsidium aufgrund der Fördergelder quasi noch eine (jährliche) Kontrollfunktion zukommt. Insbesondere, dass nicht eine überhöhte Miete verlangt wird und vor allem auch, dass der Betreiber (Mieter) in die Lage versetzt wird, über den Mietanteil im Gesamtpflegesatz die Miete auch zu erwirtschaften.
Kleines Beispiel: 50 Bewohner x 365 Tage x 15,-€ (Mietanteil im Pflegesatz) = 273750 € /Jahr Einnahmen für den Betreiber (Mieter), der davon Miete zahlen muss. Im Übrigen ist im Beispiel die Annahme von 15,- € Mietanteil im Gesamtpflegesatz eher moderat geschätzt.
Das einzige Risiko, dass ein Betreiber (Mieter) zu tragen hat ist, eine ausreichende Belegung mit Bewohnern zu haben, um den Betrag für die festgelegte Miete zahlen zu können.
Es drängt sich dann doch der Verdacht auf, dass das wirtschaftliche „Miet-Risiko“ erheblich auf den Vermieter abgewälzt werden sollte (in mietvertraglichen Forderungen, die ich als Vertragspartner bei einer Verhandlung sehr wohl stellen kann, ob man als Vermieter die Forderungen erfüllt ist die Frage). Das ist eine gute Idee, aber wirtschaftlicher Selbstmord für den Vermieter. Bei so einer Vertragsgestaltung würden in 1 Jahr die gleichen Leute hier schreiben, wie man nur einen solchen Vertrag (über 30 Jahre) abschließen konnte.
Niemand würde eine Arztpraxis vermieten mit einer Klausel im Vertrag, dass die Miete abhängig von der Anzahl der behandelten Patienten im Monat ist. Meine Miete, die ich zahlen muss, ist auch nicht abhängig von meinem Einkommen (schön wäre es….)
Für alle die Böses denken: Ich bin weder Stadtverordneter, noch Magistratsmitglied und schon gar kein Parteimitglied und habe auch keine Standleitung zu einem der genannten Gremien. Ich habe das alles einfach mal nachgelesen. Daher kenne mich sozusagen aus Versehen etwas in dem Bereich aus und versuche, den Sachverhalt auch mal aus einer anderen Perspektive zu betrachten, als nur auf den Verantwortlichen in Romrod rumzuhacken.
„Daher kenne [ich] mich sozusagen aus Versehen etwas in dem Bereich aus und versuche, den Sachverhalt auch mal aus einer anderen Perspektive zu betrachten, als nur auf den Verantwortlichen in Romrod rumzuhacken.“
Ich schätze es außerordentlich, wenn sich Kommentatoren auf der Basis selbst recherchierter Sachinformationen an der Diskussion beteiligen. Leider machen sich nur wenige diese Mühe. Ich will das, was Sie allgemein zur Refinanzierung sozialer Einrichtungen ausführen, auch in keiner Weise in Frage stellen.
Aber wir kommen doch um die Tatsache nicht herum, dass im Romröder Fall ein potenzieller Mieter und Betreiber sich nach einem quälenden Prozess der „originellen Planung“ (ich versuche höflich zu bleiben) und explosionsartigen Kostensteigerungen von einem Vertrag löst, der es ihm nach eigener Einschätzung nicht erlaubt hätte, die Kostenbeiträge der zukünftigen Bewohner in einem für diese „vertretbaren“ Rahmen zu halten und zu verhindern, dass die Einrichtung unterfinanziert gewesen wäre.
Das war der Ausgangspunkt meines Kommentars. Hinzu kam die Prämisse, dass sich über Mieten, Pflegesätze usw. nicht beliebig hohe Baukosten einer Einrichtung refinanzieren lassen. In Boomregionen mag dies aufgrund des um den Erdball rasenden Investivkapitals, für das es kaum sinnvolle Anlagemöglichkeiten gibt, derzeit möglich sein. Bis zum Platzen der Immobilienblase. Für die normalen Märkte (Mieten, Heimkosten, betreutes Wohnen usw.) gelten die normalen Gesetze von Angebot und Nachfrage bzw. die gesetzlichen Vorschriften.
So bestimmt § 9 SGB XII in Abs. 2 ausdrücklich:
„Wünschen der Leistungsberechtigten, die sich auf die Gestaltung der Leistung richten, soll entsprochen werden, soweit sie ANGEMESSEN sind. Wünschen der Leistungsberechtigten, den Bedarf stationär oder teilstationär zu decken, soll nur entsprochen werden, wenn dies nach der Besonderheit des Einzelfalles erforderlich ist, weil anders der Bedarf nicht oder nicht ausreichend gedeckt werden kann und wenn mit der Einrichtung Vereinbarungen nach den Vorschriften des Zehnten Kapitels dieses Buches bestehen. Der Träger der Sozialhilfe soll in der Regel Wünschen nicht entsprechen, deren Erfüllung mit unverhältnismäßigen Mehrkosten verbunden wäre.“
Ich gehe davon aus, dass es eine Reihe von Einrichtungen (Seniorenheimen, betreutes Wohnen, Tagespflege usw.) gibt, deren Preisgestaltung aufgrund günstigerer Erstellungskosten moderater ist als es diejenige eines Mieters und Betreibers des „Hauses Schlossblick“ in Romrod sein kann. Damit würde genau der Fall eintreten, den Sie als Risiko beschreiben: Der Mieter/Betreiber muss einen hohen fixen Mietbetrag erwirtschaften, hat aber keine Garantie für eine 100%ige Auslastung. Angesichts der Situation auf dem Arbeitsmarkt für Pflegekräfte droht als weiteres Risiko, dass gar nicht alle Plätze belegt werden dürfen (Heimaufsicht!), weil der vorgeschriebene Personalschlüssel nicht erfüllt wird.
Für den von Ihnen geäußerten Verdacht, „SozioVita“ habe das wirtschaftliche „Miet-Risiko“ auf die Stadt Romrod als Vermieter abwälzen wollen, habe ich keine Anhaltspunkte.
Es mag durchaus zutreffen, dass es Einrichtungen gibt, deren Gestellungskosten (deutlich) unterhalb derer in Romrod liegen. Wenn ich auf der platten Wiese einen viereckigen Kasten hinsetze, wird das deutlich günstiger, das ist sicher korrekt. Allerdings ist das, zumindest in meinen Augen, auch deutlich unattraktiver. Die Spannbreite des Investitionskostensatzes lässt sich ganz einfach unter Pflegelotse.de nachlesen:
Haus Stephanus in Alsfeld: ca. 21,76 € / Tag
Rambachhaus in Alsfeld: ca. 12,40 € / Tag
Haus am Gleenbach Kirtorf: ca. 16,96 € / Tag
Die deutlichen Unterschiede kommen u.a. durch das Alter und die getätigten Investitionen zustande. Die Beträge gelten aber alle als angemessen, da sie mit dem Sozialhilfeträger vereinbart sind und die Mietkosten (oder AfA) darüber refinanziert werden können.
Natürlich kann ich nicht beliebig hohe Baukosten refinanzieren, aber nochmal, 80.000 – 100.000 pro Platz sind nicht astronomisch hoch und lassen sich mit den üblichen Investitionssätzen für einen Neubau auch refinanzieren.
Das Zitat des § 9 SGB XII, Abs. 2 ist korrekt, aber warum sollten die Baukosten für nicht angemessen erachtet werden? Das Regierungspräsidium muss aufgrund der Förderung mit einbezogen sein, sofern dieses im Anschluss den Mietanteil im Pflegesatz festlegt. Ich bezweifle, dass man (deutlich) über dem Haus Stephanus liegen wird, obwohl 20,- € /Tag für einen Neubau normal sind und auch als angemessen anerkannt werden.
Bedeutet im Umkehrschluss: Die Vereinbarung mit dem Sozialhilfeträger über den Investitionskostensatz bedeutet gleichzeitig die Angemessenheit. Wäre das nicht so, dann würde im Haus Stephanus kein einziger Sozialhilfeempfänger wohnen, der Satz wäre ja dann (aufgrund der Höhe von über 21,- Tag) nicht angemessen. Nicht angemssen wäre dagegen, wenn ein Sozialhilfebedürftiger eine Verlegung aus dem Vogelsberg in ein ***** Sterne-Heim in Frankfurt auf der Zeil anstrebt, weil er es als Eintrachtfan von dort näher in die Commerzbankarena hat (man verzeihe mir den kleinen Scherz)
Zweifellos kann man über einige Dinge und Vorkommnisse nicht erfreut sein. Nicht über das hin und her mit dem Bau, den Kostensteigerungen und auch nicht über die etwas dilettantisch anmutende Kommunikationspolitik aller (politisch) Verantwortlichen. Aber ungeprüft die Vertreter der Stadt als die Schuldigen und „Dummen“ hinzustellen (womit ich nicht ihre sachlichen Beiträge meine), ist dann doch nicht ganz korrekt und fair.
Offensichtlich ist es bei vielen Kommentatoren so, dass Äusserungen der SozioVita völlig vorbehaltlos als glaubwürdig übernommen werden, die der Stadt jedoch per se als falsch dargestellt werden. Hier habe ich dann doch so meine Zweifel, SozioVita erläutert ja auch nicht, weshalb sie Angst vor einer Unterfinanzierung haben, wenn doch die Mietkosten refinanziert werden. Aber das wird einfach so geglaubt – ohne zu hinterfragen, hier fehlen auch die Fakten. Vielleicht ist das Argument nur vorgeschoben? Vielleicht hat man gemerkt, dass man intern gar nicht in der Lage ist, so ein Projekt zu stemmen, weil man sich nicht genug auskennt? Vielleicht hat man auch intern ganz andere Baustellen, die man nicht in den Griff bekommt? Da ist es doch praktisch, mit Argumenten der Unterfinanzierung zu kommen und sich als „Guter“ hinzustellen.
Ich habe wieder keine Anhaltspunkte für meinen Verdacht, auch nicht der Abwälzung des Mietrisikos auf den Vermieter, daher „Verdacht“ und „vielleicht“, alles auch durchaus provokant gemeint. Aber es muss eine Forderung im Mietvertag sein, die es dem Vermieter so gut wie unmöglich macht, darauf einzugehen, sonst würde man die Verhandlungen seitens der Stadt nicht so einfach „platzen“ lassen, nicht zu dem fortgeschrittenen Zeitpunkt. Wenn amn nur über rote oder weiße Wandfarbe reden würde, dann wäre es sicher kein Problem.
Im Übrigen gibt es nie eine Garantie für eine hohe Auslastung und mit 100% wird sowieso nicht kalkuliert (100% Auslastung wäre auch schlicht nicht möglich, dann müssten immer alle Plätze belegt). Die Auslastung – selbst bei 20-22 € / Tag – dürfte kein Problem darstellen, die Nachfrage ist da und wird rasant wachsen. Problematisch wird die Suche nach dem Personal, das stimmt. Wobei hier Rahmenbedingungen und Anreize durch den Betreiber geschaffen werden können, mit denen auch das in den Griff zu bekommen ist. Dass das noch nicht jeder Betreiber gemerkt hat ist sicher auch korrekt, aber das ist ein neues, ausschweifendes Thema wert
Endlich mal jemand mit Verstand und ohne jemand anzugehen oder Fehler bei anderen zu suchen.
Daumen hoch
Nur vielleicht noch mal ein Hinweis für alle „Google-Sachverständigen“:
Ich empfehle dringend die Lektüre dieses ausführlichen OL-Berichts: https://www.oberhessen-live.de/2019/01/27/eine-hundertprozentige-verbesserung-fuer-klienten-und-mitarbeitende/#comment-14530
Wer das gelesen hat, wird irgendwelchen Versuchen, den „Compass Leben“-Ableger „SozioVita“ als irgendwie gewinnorientiert, unzuverlässig oder sonstwie zweifelhaft darzustellen, um die Verantwortlichen der Stadt Romrod besser aussehen zu lassen, eine klare Absage erteilen.
Hier wird doch ein deutliches Gefälle sichtbar zwischen einem kommunalen Investor, der da mal eine ganz tolle (fördermittelträchtige) Idee (LuWiA) hat, um mit viel Staatsknete irgendeine Schmuddelecke im Stadtbild weg zu sanieren, und einem hochprofessionellen Betreiber, der eigene Projekte ohne weiteres auf die Kette kriegt und sich mit hoch komplexen Betreuungsaufgaben (und deren Kosten!) absolut auskennt.
„Für SozioVita ist ein Ausstieg jedoch jetzt besser, als sich auf Vertragsbedingungen einzulassen, die in letzter Konsequenz zur Unterfinanzierung geführt hätten.“
Irgendwie bleibt die ganze Affaire auch nach den Äußerungen beider Seiten (Stadt und SozioVita) nebulös. Das liegt auch an einem verschwommenen Gebrauch an sich klar definierter Begriffe. Was heißt denn: „Die mietvertraglichen Forderung waren von unserer Seite nicht überzogen und dienten dazu, für die zukünftigen Bewohner das Haus mit vertretbaren Kosten betreiben zu können.“
Mietvertragliche Forderungen kann allein der Vermieter stellen, nicht SozioVita. Hier bestand offensichtlich seitens der Stadt Romrod die Vorstellung, über vier Millionen Euro Baukosten plus Zinsen innerhalb von 30 Jahren vollständig zu refinanzieren. Auch wenn das aus dem SozioVita-Zitat nicht eindeutig hervorgeht: Dies dürfte zu einer Miete geführt haben, die weit über den zunächst genannten 210.000 Euro Jahresmiete gelegen haben dürfte. Oder spricht man hier ausschließlich von den Mieten, die SozioVita von den zukünftigen Bewohnern verlangen wollte und die, wenn sie in einem für diese „vertretbaren“ Rahmen gehalten wurden, zu einer Unterfinanzierung des Heimbetriebs geführt hätten?
Es passt zu dem unprofessionellen Gesamteindruck, dass sich Eigentümer und potenzieller Betreiber der Einrichtung nun gegenseitig den schwarzen Peter für das vorläufige Scheitern zuzuschieben versuchen.
Immerhin habe ich jetzt die Konstruktion aus Compass Leben und SozioVita verstanden. Beschränkte Haftung für beschränkte Vertragspartner auf allen Seiten, würde ich sagen. Denn auch die ehrenamtlichen Stadtverordneten noch die wahlbeamtete Bürgermeisterin haften für irgendwas. Nur die Bürger von Romrod sind am Ende die Gelackten.